Mietvertrag prüfen: Auf diese Klauseln sollten Sie achten

Der Mietvertrag ist die Grundlage Ihres Mietverhältnisses. Doch viele Vermieter verwenden Standardformulare mit zum Teil unwirksamen Klauseln. Eine gründliche Prüfung vor der Unterschrift kann Sie vor bösen Überraschungen bewahren und viel Geld sparen.

Die häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

1. Schönheitsreparaturen - Der Klassiker

Schönheitsreparaturen-Klauseln sind die häufigste Streitursache zwischen Mietern und Vermietern. Viele Klauseln sind unwirksam:

❌ Unwirksame Formulierungen:

• "Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug zu renovieren"
• "Schönheitsreparaturen sind alle 2 Jahre durchzuführen"
• "Bei Auszug ist die Wohnung in weißer Farbe zu übergeben"
• "Mieter muss bei Auszug grundsätzlich renovieren"

✅ Wirksame Regelungen:

• Flexible Fristenregelungen je nach Raum
• Berücksichtigung der Wohnungsdauer
• Quotenabgeltung bei vorzeitigem Auszug
• Wahlrecht zwischen Selbstausführung und Kostenübernahme

2. Kündigungsausschluss und -verzicht

Klauseln, die Ihre Kündigungsrechte einschränken, sind oft unwirksam:

❌ Unwirksam:

• "Kündigung in den ersten 2 Jahren ausgeschlossen"
• "Mieter verzichtet auf außerordentliche Kündigung"
• "Bei Mieterhöhung ist Kündigung ausgeschlossen"
• "Kündigung nur zum Jahresende möglich"

✅ Wirksam:

• Kündigungsverzicht bei befristeten Verträgen unter 4 Jahren
• Mindestmietdauer bei möblierter Wohnung (max. 2 Jahre)
• Staffelmietverträge mit Kündigungsausschluss

3. Mieterhöhungsklauseln

Nicht alle Mieterhöhungsklauseln sind zulässig:

❌ Unwirksame Klauseln:

• "Miete steigt automatisch um 5% jährlich"
• "Bei Modernisierung kann die Miete beliebig erhöht werden"
• "Mieterhöhung ohne Begründung möglich"
• "Mieter stimmt jeder Mieterhöhung zu"

✅ Zulässige Regelungen:

• Staffelmiete mit konkreten Beträgen
• Indexmiete gekoppelt an Verbraucherpreisindex
• Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete

4. Hausordnung und Nutzungseinschränkungen

Zu strenge Regelungen zur Wohnungsnutzung können unwirksam sein:

❌ Unwirksame Verbote:

• Generelles Haustierverbot
• Verbot von Besuch nach 22 Uhr
• Duschen nur bis 22 Uhr erlaubt
• Verbot von Kinderlärm zu bestimmten Zeiten
• Absolutes Musikverbot

✅ Zulässige Regelungen:

• Hunde nur mit Erlaubnis des Vermieters
• Nachtruhe von 22-6 Uhr
• Hausmusik nur zu bestimmten Zeiten
• Gemeinschaftsräume sauber halten

5. Kaution und Nebenkostenvorauszahlung

❌ Unwirksame Klauseln:

• "Kaution von 5 Monatsmieten"
• "Kaution sofort bei Vertragsschluss fällig"
• "Nebenkostenvorauszahlung wird nicht abgerechnet"
• "Kaution wird nicht verzinst"

✅ Rechtlich korrekt:

• Kaution maximal 3 Nettomonatsmieten
• Zahlung in 3 Raten möglich
• Getrennte Anlage und Verzinsung
• Jährliche Nebenkostenabrechnung

Besonderheiten verschiedener Vertragstypen

Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge)

Zeitmietverträge sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig:

✅ Zulässige Befristungsgründe:

• Eigenbedarf nach Vertragsende
• Abriss oder wesentliche Umbauarbeiten geplant
• Vermietung an Arbeitnehmer des Vermieters

❌ Unwirksame Befristungen:

• Befristung ohne konkreten Grund
• "Probemietvertrag" für 1 Jahr
• Automatische Verlängerung um weitere Jahre

Möblierte Wohnungen

Bei möblierten Wohnungen gelten besondere Regelungen:

• Höhere Miete für Möblierung zulässig
• Inventarliste erforderlich
• Mindestmietdauer bis 2 Jahre möglich
• Besondere Sorgfaltspflicht des Mieters

WG-Verträge

Bei WG-Verträgen gibt es verschiedene Modelle:

Hauptmieterverhältnis:

• Ein Hauptmieter, andere sind Untermieter
• Hauptmieter haftet gegenüber Vermieter
• Kündigungsrecht des Hauptmieters

Gemeinschaftlicher Mietvertrag:

• Alle Mieter sind gleichberechtigt
• Gesamtschuldnerische Haftung
• Alle müssen Änderungen zustimmen

Checkliste zur Mietvertragsprüfung

Vor der Unterschrift prüfen:

📋 Grunddaten:

• Vollständige Adressen aller Vertragsparteien
• Genaue Wohnungsbezeichnung
• Wohnfläche korrekt angegeben
• Mietbeginn und -dauer

💰 Mietkonditionen:

• Kaltmiete und Nebenkosten getrennt aufgeführt
• Höhe der Kaution (max. 3 Monatsmieten)
• Zahlungsmodalitäten
• Mieterhöhungsklauseln

🏠 Wohnungsausstattung:

• Zustand der Wohnung bei Übergabe
• Vorhandene Einrichtung
• Zählerstand bei Übergabe
• Anzahl der Schlüssel

📜 Rechtliche Klauseln:

• Schönheitsreparaturen-Regelung
• Kündigungsfristen
• Hausordnung
• Nutzungseinschränkungen

So gehen Sie bei problematischen Klauseln vor

1. Nachverhandlung

Sprechen Sie problematische Klauseln direkt an:

• Konkret benennen, welche Klausel unwirksam ist
• Alternative Formulierung vorschlagen
• Kompromiss suchen
• Schriftliche Änderung vereinbaren

2. Rechtliche Beratung

Bei komplexen Verträgen sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen:

• Anwalt für Mietrecht konsultieren
• Mieterverein um Rat fragen
• Verbraucherzentrale kontaktieren

3. Unwirksame Klauseln ignorieren

Sie können den Vertrag auch mit unwirksamen Klauseln unterschreiben:

• Unwirksame Klauseln haben keine Rechtswirkung
• Gesetzliche Regelungen treten an ihre Stelle
• Sie können sich später darauf berufen

Besondere Situationen

Mietvertrag in einer anderen Sprache

Wenn Sie ein Mietvertrag in einer fremden Sprache vorgelegt wird:

• Lassen Sie ihn übersetzen
• Bestehen Sie auf deutsche Version
• Im Zweifel gilt die deutsche Fassung

Mündliche Zusagen

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen:

• Alle wichtigen Punkte schriftlich festhalten
• Nachträge zum Vertrag erstellen
• Bei Widersprüchen gilt der schriftliche Vertrag

Änderungen nach Vertragsschluss

Vertragsänderungen sind nur mit Zustimmung beider Parteien möglich:

• Schriftform erforderlich
• Beide Parteien müssen unterschreiben
• Bei Uneinigkeit gilt ursprünglicher Vertrag

Digitale Hilfsmittel und Tools

Online-Prüftools:

• Mietvertrag-Checker von Verbraucherzentralen
• Apps zur Klauselprüfung
• Mustermietverträge zum Vergleich

Dokumentation:

• Fotos der Wohnung bei Übergabe
• Digitale Kopie aller Unterlagen
• Kommunikation mit Vermieter speichern

Typische Fehler vermeiden

❌ Diese Fehler sollten Sie vermeiden:

• Vertrag unter Zeitdruck unterschreiben
• Unwirksame Klauseln befolgen
• Mündliche Zusagen nicht dokumentieren
• Übergabeprotokoll nicht sorgfältig prüfen
• Keine Kopie des Vertrags anfordern

✅ So machen Sie es richtig:

• Bedenkzeit einfordern
• Jeden Punkt genau prüfen
• Bei Unklarheiten nachfragen
• Professionelle Beratung in Anspruch nehmen
• Alle Dokumente sorgfältig aufbewahren

Fazit

Eine gründliche Prüfung des Mietvertrags vor der Unterschrift kann Sie vor vielen Problemen und hohen Kosten bewahren. Nehmen Sie sich die nötige Zeit und scheuen Sie nicht vor Nachfragen zurück. Unwirksame Klauseln können Sie getrost ignorieren - das Gesetz steht auf Ihrer Seite.